Location courte durée en copropriété : les risques et comment s’assurer

La location de courte durée s’est largement répandue dans les copropriétés, en particulier dans les grandes villes. Pratique pour le propriétaire qui la met en œuvre, elle a des effets sur l’ensemble de l’immeuble, et soulève des questions d’assurance qu’il vaut mieux anticiper.

Le premier point n’est pas assurantiel mais relève du règlement de copropriété. Certains règlements encadrent, voire interdisent, l’exercice d’une activité de location meublée touristique. Avant de se lancer, un propriétaire doit vérifier que son règlement l’autorise, et se conformer aux obligations de déclaration ou d’enregistrement qui peuvent exister dans sa commune.

Sur le plan du risque, la rotation fréquente d’occupants qui ne connaissent pas les lieux augmente la probabilité de certains incidents : dégât des eaux, incendie, dégradations, nuisances pour le voisinage. Cette activité modifie donc le risque de l’immeuble, et pas seulement celui du logement concerné. Or un risque qui s’aggrave doit être connu de l’assureur : ne pas le déclarer peut fragiliser la prise en charge d’un sinistre.

C’est pourquoi la location de courte durée doit être déclarée et tarifée par l’assureur qui porte la couverture de l’immeuble. Dans une logique de police unique, cet assureur est aussi celui du bâti : il peut intégrer l’activité dans le risque global, au lieu de la découvrir au moment du sinistre.

Deux garanties spécifiques répondent à ces besoins. Côté propriétaire, un pack hôte couvre les dommages causés par les voyageurs, la responsabilité civile liée à cette activité et la perte de revenus locatifs. Côté voyageur, un pass séjour, tarifé à la nuitée, couvre sa responsabilité et les dommages qu’il pourrait causer au logement pendant son séjour - une garantie utile, car beaucoup de voyageurs étrangers n’ont aucune couverture en France.

Correctement assurée et déclarée, la location de courte durée cesse d’être un irritant subi par la copropriété pour devenir une activité encadrée. Les conditions précises de ces garanties, leurs plafonds et leurs exclusions figurent dans les documents contractuels remis avant souscription ; un audit permet par ailleurs de vérifier comment le contrat de l’immeuble traite cette activité.